Glossaire financier

Vous croisez un mot que vous ne comprenez pas dans un calculateur ? Retrouvez-le ici. Chaque terme est expliqué en langage clair. Dans les calculateurs, activez le « Mode aide » pour voir ces définitions au survol des mots.

31 termes

2ᵉ pilier (LPP)

Le 2ᵉ pilier (prévoyance professionnelle, LPP) complète l'AVS pour maintenir votre niveau de vie à la retraite. Vous pouvez retirer ou mettre en gage une partie de cet avoir pour acheter votre logement, ou le compléter par des rachats.

Achat maximum possible

L'achat maximum possible est le prix de bien le plus élevé qui satisfait simultanément les trois règles appliquées par les banques : au moins 20 % de fonds propres, au moins 10 % de fonds propres ne provenant pas du 2ᵉ pilier, et des charges théoriques (taux de 5 %, entretien 1 %, amortissement) ne dépassant pas un tiers du revenu.

Achat possible

Pour un immeuble de rendement, la banque exige davantage de fonds propres que pour un logement occupé par son propriétaire : 25 % au lieu de 20 %. L'achat possible est donc le prix que vos liquidités couvrent une fois ces 25 % et les frais d'acquisition financés. Contrairement à l'achat maximum d'un logement en usage propre, il ne dépend pas de votre revenu, mais du loyer que le bien rapportera.

Amortissement

Amortir, c'est rembourser petit à petit le capital emprunté. La banque exige en général de ramener l'hypothèque à deux tiers de la valeur du bien dans un délai donné (souvent 15 ans ou avant la retraite, jusqu'à maximum 65 ans, une personne de 56 ans doit donc amortir en 9 ans). L'amortissement peut être direct ou indirect (via un 3a).

Charges d'exploitation

Les charges d'exploitation regroupent les dépenses récurrentes nécessaires pour exploiter un immeuble locatif : entretien, assurances, frais de gérance et administratifs. Elles se déduisent du revenu locatif pour calculer le rendement net.

Charges et entretien

Au-delà des intérêts et de l'amortissement, posséder un bien implique des frais d'entretien et de réparation. Les banques retiennent forfaitairement environ 1 % de la valeur du bien par an pour ces charges dans le calcul de tenue financière.

Fonds propres

Les fonds propres sont la part du prix que vous financez de votre poche : épargne bancaire, 3a, 3b et avoirs de 2ᵉ pilier. En Suisse, la banque exige en général au minimum 20 % de fonds propres pour une résidence principale, dont au moins 10 % qui ne proviennent pas du 2ᵉ pilier.

Frais d'acquisition

Frais uniques payés lors de l'achat en plus du prix du bien : droits de mutation, frais de notaire et d'inscription au registre foncier. Ils ne sont pas financés par l'hypothèque et doivent être couverts par vos liquidités. (Exemples non garantis, demandez confirmation à votre notaire. VD 4.5% / GE 4% / BE 2.2% / FR 3.3% / VS 3% / JU 3.7% / NE 3.3%)

Hypothèque

L'hypothèque est le crédit immobilier garanti par le bien lui-même. En Suisse, elle finance jusqu'à 80 % de la valeur d'une résidence principale ; le reste doit venir de vos fonds propres. Vous payez des intérêts dessus et, en général, l'amortissez en partie.

Impôt sur la prise de capital de prévoyance

Lorsqu'un avoir de prévoyance (2ᵉ pilier, 3a) est retiré en capital, il est imposé une seule fois, séparément du reste de vos revenus, à un taux réduit. Le taux dépend du canton et du total des retraits effectués la même année ; il se situe souvent entre 3 % et 11 %.

Intérêts composés

Avec les intérêts composés, les gains d'une année s'ajoutent au capital et génèrent à leur tour des intérêts l'année suivante. Cet effet « boule de neige » devient très puissant sur le long terme.

Libre passage

Lorsqu'on quitte un employeur sans en rejoindre un autre immédiatement, l'avoir de 2ᵉ pilier est transféré sur un compte ou une police de libre passage. Cet avoir peut, sous conditions, être utilisé comme fonds propres pour l'achat d'une résidence principale.

Liquidités

Les liquidités regroupent tout l'argent que vous pouvez mobiliser rapidement (comptes, épargne, pilier 3a et 3b). Pour un achat immobilier, une partie des fonds propres doit obligatoirement provenir de liquidités et non du 2ᵉ pilier.

Loyer actuel

Le loyer actuel permet de comparer votre situation de locataire au coût annuel/mensuel estimé d'une résidence en propriété (intérêts + charges + amortissement) afin de juger si l'achat est avantageux.

Nombre de pièces

Le nombre de pièces sert de raccourci pour estimer la surface habitable, qui est la vraie base du calcul : une pièce représente en moyenne 26 m² en appartement et 30 m² en maison (moyennes suisses). Si vous connaissez la surface du bien visé, saisissez-la directement : elle prime sur cette estimation.

Pilier 3a

Sert pour le calcul du coût de votre prochaine acquisition, ce que vous payez déjà dans des 3a aujourd'hui peut être utilisé comme amortissement. Le pilier 3a est une épargne-prévoyance volontaire et fiscalement privilégiée. Les versements (jusqu'à un maximum légal annuel) se déduisent du revenu imposable. L'avoir est bloqué jusqu'à ~5 ans avant l'âge de la retraite, sauf exceptions comme l'achat d'un logement.

Pilier 3b

Le pilier 3b regroupe toute l'épargne privée libre (comptes, assurances-vie, placements). Contrairement au 3a, il n'offre pas de déduction fiscale à l'entrée mais reste disponible à tout moment. Ces avoirs comptent comme liquidités pour un achat immobilier.

Prévoyance

Le système suisse repose sur trois piliers : le 1er pilier (AVS/AI, couverture de base de l'État), le 2ᵉ pilier (LPP, caisse de pension liée à l'emploi) et le 3ᵉ pilier (épargne privée volontaire, 3a liée ou 3b libre).

Rachat LPP

Un rachat LPP consiste à verser de l'argent dans votre 2ᵉ pilier pour augmenter votre avoir de prévoyance. Le montant est déductible des impôts l'année du versement. L'avoir reste bloqué (au moins 3 ans avant un retrait en capital) et un impôt de sortie s'applique lors du retrait.

Rendement brut

Le rendement brut rapporte les loyers annuels au prix total du bien (charges et frais non déduits). C'est un indicateur rapide mais optimiste : il ne reflète pas le rendement réellement encaissé.

Rendement net

Le rendement net déduit les charges d'exploitation des loyers avant de les rapporter au prix du bien. Il donne une image plus réaliste de la rentabilité qu'un rendement brut.

Rendement sur fonds propres

Le rendement sur fonds propres mesure ce que rapporte votre mise de départ. Grâce à l'effet de levier de l'hypothèque, il est souvent plus élevé que le rendement net : vous investissez une fraction du prix mais touchez le revenu de tout le bien (après intérêts).

Réserve de liquidités

Montant que vous gardez de côté après avoir financé l'achat, pour faire face aux imprévus (perte de revenu, réparations, etc.). Il est déduit des liquidités disponibles pour le calcul des fonds propres.

Revenu de l'acheteur

Revenu pris en compte par la banque pour évaluer si vous pouvez « tenir » la charge du bien. On en déduit les engagements existants comme les remboursements de crédits et de leasing.

Revenu locatif

Le revenu locatif est l'ensemble des loyers perçus d'un immeuble de rendement sur une année. On en déduit les charges d'exploitation et les intérêts pour obtenir le revenu net, base du calcul de rendement.

Surface habitable

La surface habitable nette est la surface des pièces d'habitation, sans les murs porteurs, caves, garages ni balcons. La carte l'utilise comme base de calcul : prix estimé = surface × prix médian au m² du canton. Elle est pré-remplie à partir du nombre de pièces, mais vous pouvez la corriger si vous visez une surface précise.

Taux hypothécaire

Le taux hypothécaire est le pourcentage d'intérêt que vous payez chaque année sur le montant emprunté. Pour évaluer si vous « tenez » la charge, les banques utilisent souvent un taux théorique (env. 5 %) plus élevé que le taux réel du moment.

Taux marginal d'imposition (TMI)

Le TMI indique combien d'impôt vous payez en plus (ou économisez en moins) pour 100.– de revenu supplémentaire : un TMI de 25 % signifie 25.– d'impôt par tranche de 100.–. Il sert à estimer l'économie fiscale d'une déduction (3a, rachat LPP, frais d'entretien…). Il dépend du canton et de votre tranche de revenu.

Type de bien

Appartement (PPE) ou maison individuelle. Le prix médian au m² diffère selon le type de bien et le canton.

Valeur du bien

La valeur du bien est le prix d'acquisition retenu. La banque s'appuie dessus (ou sur sa propre estimation, la plus basse des deux) pour fixer le montant qu'elle accepte de prêter et les fonds propres exigés.

Valeur locative

La valeur locative est un revenu fictif imposé aux propriétaires qui habitent leur bien : on considère qu'ils économisent un loyer. En contrepartie, ils peuvent déduire les intérêts hypothécaires et certains frais d'entretien. Sa suppression est prévue pour 2029.